Не агентство недвижимости
Объекты не продвигаем, ни продавца, ни покупателя не представляем, fidelity fund certificate не имеем, комиссию со сделки не берём. Обещают подобрать вам объект от нашего имени — это не мы.
Покупка недвижимости · ЮАР
Покупка недвижимости в ЮАР
Покупка недвижимости в ЮАР
за биткоин.
Криптоактив продаём за рэнды. Рэнды уходят конвейансеру на трастовый счёт — по подписанному договору купли-продажи. Мы не агентство недвижимости, право собственности не переоформляем, юридических и налоговых консультаций не даём.
Conexus
Индикативный курс USDT
—
USDT / ZAR
Расчёт — юристу на трастовый счёт
Conexus — не агентство недвижимости и собственность не переоформляет
Мы конвертируем криптоактивы в рэнды и перечисляем рэнды на трастовый счёт конвейансера по подписанному договору купли-продажи. Мы не даём юридических и налоговых консультаций и не платим продавцу напрямую.
Страница про южноафриканский рынок: конвейансинг, Deeds Office и названные ниже законы — местные. На конвертацию сегодня чаще приносят USDT, чем биткоин. Деск котирует оба, порядок шагов одинаковый.
Три абзаца, чтобы не было путаницы
В ЮАР дом за биткоин не переоформляют. Криптоактив — не деньги и не средство платежа. Deeds Office регистрирует рэндовую сделку, и цена в договоре стоит в рэндах. Происходит другое: криптоактив продают за рэнды, и уже рэнды платят за объект.
Conexus делает одну часть этой цепочки: конвертацию и перевод рэндов на трастовый счёт конвейансера, назначенного по сделке. Оферта, договор, FICA по недвижимости, transfer duty, подача документов и регистрация остаются на агенте, юристе и вас.
Ваши деньги мы как агент не держим, от имени продавца не получаем и продавцу напрямую не платим. Рэнды идут на трастовый счёт юриста: он регулируется отдельно, по Legal Practice Act, и проходит аудит. Так деньги остаются внутри структуры, построенной ровно под это, а Conexus — в единственной своей роли: обмен, и ничего после него.
Четыре роли, которых деск не берёт
Не конвейансер
Договор купли-продажи не составляем, в Deeds Office ничего не подаём, переход права не проводим. Юриста-конвейансера назначаете вы, и эту работу делает он.
Не ваш юрист и не налоговый консультант
Объясним, как идёт конвертация и во что она обойдётся. Не скажем, покупать ли, как оформить владение, каким выйдет transfer duty и как облагается выбытие вашего криптоактива.
Не эскроу
Средства до наступления условий не удерживаем и между покупателем и продавцом не встаём. Эскроу здесь — трастовый счёт, и принадлежит он юристу.
FAIS · Joint Communication 1 of 2026
Что регуляторы сказали 28 мая
28 мая 2026 года финансовые регуляторы выпустили Joint Communication 1 of 2026. Документ подтверждает: помощь клиенту расплатиться криптоактивом — покупка недвижимости названа прямо — это посредническая услуга в отношении финансового продукта по FAIS Act. Там же повторено, что криптоактив не деньги и не средство платежа и под Закон о национальной платёжной системе не подпадает.
Для вас отсюда следуют две вещи. Первая: конвертационная часть покупки — регулируемая финансовая услуга, и оказывать её должен лицензированный провайдер, а не знакомый с аккаунтом на бирже. Вторая: платёжную услугу в этой цепочке не оказывает никто, потому что по праву ЮАР крипта не платёжный инструмент. Мы делаем обмен, а за ним идёт обычный рэндовый платёж на трастовый счёт.
Финансовым продуктом по FAIS Act криптоактивы стали с общего уведомления № 1350 от 19 октября 2022 года, а переходное освобождение для нелицензированных операторов закрылось 30 ноября 2023 года. Деск, который проводит крупную сумму по сделке с недвижимостью без лицензии FSCA, предлагает вам не упрощение, а контрагента без регулятора.
Подробнее об обязанностях, под которыми работает деск, — на странице комплаенса.
Шесть шагов, и обмен — четвёртый
Это фактический порядок. Конвертация стоит четвёртой из шести, а не первой.
Conexus
Индикативный курс USDT
—
USDT / ZAR
Твёрдый курс даёт дилер
01
Подписанная оферта на покупку
Вы и продавец подписываете offer to purchase или договор купли-продажи в рэндах: цена, задаток, отлагательные условия, срок. Пока этого документа нет, на деске не происходит ничего — без него у платежа нет законного основания.
02
Назначен конвейансер
Обычно его называет продавец. Юрист открывает дело, выдаёт реквизиты трастового счёта на бланке фирмы и письменно подтверждает назначение платежа. Реквизиты мы берём у юриста, а не из мессенджера.
03
FICA дважды и по разным основаниям
Юрист и агент недвижимости — сами подотчётные учреждения по FIC Act и проводят собственную проверку по сделке: личность, адрес, происхождение средств и капитала. Conexus проводит свою по п. 22 Приложения 1. Процедуры две, одна другую не заменяет, и объяснение происхождения средств в них должно совпадать.
04
Твёрдый курс и конвертация
Дилер даёт письменно один курс на всю сумму и держит его согласованное окно. Вы отправляете криптоактив в подтверждённой сети. Мы меняем его на рэнды.
05
Зачисление на трастовый счёт
Рэнды уходят на трастовый счёт конвейансера, в назначении платежа — ваше имя и объект. Вы получаете подтверждение сделки: актив, сумма, курс, комиссия и перечисленные рэнды. Этот документ спросят и юрист, и бухгалтер, и SARS.
06
Transfer duty, подача, регистрация
Юрист считает и платит transfer duty в SARS, получает квитанцию, подаёт документы в Deeds Office и проводит регистрацию перехода права на ваше имя. Сроки здесь ставит Deeds Office, а не мы, и считаются они неделями.
Сроки — риск, который редко планируют
Сроки по недвижимости договорные, а цена криптоактива — нет. Задаток нужен за 7 дней, остаток — при регистрации, и между этими датами рынок уходит далеко. Когда делать конвертацию, решайте с юристом заранее, а не в тот день, когда деньги внезапно понадобились. Твёрдый курс дилер зафиксирует на согласованное окно, но шесть недель не держит ни один курс.
Нерезидентам: начните со своего банка
Если для целей валютного контроля вы не резидент ЮАР, у финансирования покупки есть валютно-контрольная сторона. К этому деску она отношения не имеет, и за вас мы её не решим. Покупки нерезидентов финансируют через Authorised Dealer, а ввод средств фиксируют, чтобы потом корректно распорядиться выручкой от продажи. Поднимите вопрос со своим банком до подписания, а не после. Мы рассчитываемся внутри страны, в рэндах, на южноафриканский трастовый счёт — и только так. Полная позиция — на странице о расчётах и валютном контроле.
Пять документов, которые запросит деск
- Подписанную оферту на покупку или договор купли-продажи целиком.
- Реквизиты трастового счёта конвейансера — на бланке фирмы или с проверенного адреса фирмы, но никогда из одного лишь мессенджера.
- Письменное подтверждение юриста о назначении платежа, чтобы референс в расчёте читался однозначно.
- Полный онбординг по FICA на деске: личность, подтверждение адреса, документально подтверждённое происхождение средств и капитала, соразмерное сумме сделки.
- Кошелёк и сеть, из которых уйдёт криптоактив, подтверждённые письменно до первого перевода.
Крупный платёж по недвижимости — ровно тот случай, где раздел 21A FIC Act требует усиленной проверки. Вопросов будет больше, чем на маленькой сделке. Деск, который их не задаёт, нарушает свои обязанности, а это рано или поздно становится вашей проблемой.
Недвижимость и крипта: прямые ответы
Напрямую — нет. Цена в договоре купли-продажи указана в рэндах, Deeds Office регистрирует рэндовую сделку, а продавец получает рэнды с трастового счёта юриста. Реально возможно другое: ваш криптоактив продаётся за рэнды, и уже эти рэнды оплачивают покупку. Тот, кто предлагает «переоформить объект за биткоин», описывает то, чего в конвейансинге ЮАР не существует.
Нет, и на такую просьбу мы ответим отказом. Рэнды перечисляются только на трастовый счёт конвейансера. Там место деньгам по сделке с недвижимостью, там же находится защита обеих сторон, а прямой платёж продавцу поставил бы нас в роль, на которую у нас нет лицензии.
Потому что юрист, агент недвижимости и этот деск по отдельности — подотчётные учреждения по FIC Act, и у каждого своя обязанность идентифицировать и верифицировать вас. Наш онбординг не снимает обязанность с юриста, а его — с нас. Дайте обеим сторонам одинаковое объяснение происхождения средств и одинаковые документы — тогда дублирование стоит вам только второй загрузки файлов.
Это решение ваше и вашего юриста, и оно действительно важное: регистрация может быть через недели после подписания, а цена криптоактива за недели меняется. Мы зафиксируем твёрдый курс на согласованное окно и честно скажем, какое окно реалистично. Мы не советуем, когда конвертировать: это финансовая консультация, а на неё у деска лицензии нет.
Transfer duty уплачивается в SARS по большинству переходов права собственности, и конвейансер получает квитанцию до подачи документов в Deeds Office. Он рассчитывается от цены покупки. Мы его не считаем, не платим и не консультируем по нему — это делает ваш юрист. Заложите его в бюджет отдельно от конвертируемой суммы.
Нет. Мы не перемещаем стоимость через границу и не заводим средства в ЮАР через крипту. Если вы уже владеете криптоактивом и вам нужны рэнды внутри страны, мы конвертируем его здесь — но валютно-контрольный режим покупки недвижимости нерезидентом решается с вашим Authorised Dealer, и поднять этот вопрос нужно до подписания. Полная позиция изложена на странице о расчётах и валютном контроле.
Выбытие криптоактива остаётся выбытием независимо от того, что рэнды сразу уходят юристу. SARS относит криптоактивы к активам нематериального характера и облагает их по доходному или капитальному основанию в зависимости от обстоятельств. Мы выдаём полное подтверждение сделки для ваших записей — и не более того; квалификация этого выбытия решается вами и зарегистрированным налоговым практиком.
Связанные страницы
Крупные объёмы
Почему крупный тикет котируется целиком, а не исполняется по тонкому локальному стакану.
Онбординг и FICA
Какие документы нужны деску и почему усиленная проверка применяется к сделкам с недвижимостью.
Расчёты и валютный контроль
Позиция SARB для нерезидентов и почему мы не заводим и не выводим средства через крипту.
Пришлите договор купли-продажи
Дилер разберёт порядок вместе с вами и вашим юристом, скажет, что деск может и чего не может, и даст твёрдый курс письменно до того, как что-то уйдёт.
Инвестирование в криптоактивы может привести к потере капитала: стоимость непостоянна и может как расти, так и падать. Криптоактив — не законное платёжное средство и не подпадает под Закон о национальной платёжной системе. Conexus Crypto оказывает только услуги обмена и не предоставляет юридических, финансовых, риелторских, конвейансерских или налоговых консультаций.